地产调控,调的是什么?

  • A+
所属分类:投资理财
摘要

1995年1月1日正式实行的《中华人民共和国城市房产管理法》中,明确规定了产品房可以通过预售的方法对外销售——“按提供预售的产品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工出货日期。”这就等于给开

1995年1月1日正式实行的《中华人民共和国城市房产管理法》中,明确规定了产品房可以通过预售的方法对外销售——“按提供预售的产品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工出货日期。”

这就等于给开发企业提供了一个杠杆,只须投入资金达到25%,后期销售的速度越快,开发企业的杠杆率就越高。假如销售回款可以覆盖同期的建设成本,那样开发企业就可以不再进行投入,杠杆率就达到了4倍。这使得IRR对于房企的价值,大大超越了净利率。

但当时居民的居住需要虽然旺盛,但整体收入并不高,房子销售的进度并不快,客观上减少了房企的杠杆率。不少项目都要到现房时候才能卖得出去,这个杠杆也就等于无效了。

1997年,央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行方法》,允许购房者通过按揭贷款来购买产品房,通过在需要端放大杠杆,来解决购买力问题。1998年发布的《关于进一步深化城镇住房规范改革,加快住房建设的公告》,宣布停止住房实物分配,打造住房分配货币化、住房供给产品化、社会化的住房新体制。

这两项规范的推行,才让预售制产生的杠杆得到了全方位应用。1998年开始,全国产品房销售额从0.21万亿飞速提高到2020年的17.36万亿,这是供需两旺的结果,也是供给端与需要端的杠杆互相用途的结果。

同时,对不少企业来讲,即使是25%的资金投入(后期有所提高,不同区域的规范不同),里面也有一些是通过发行债券、信托商品、理财商品、私募基金等形式借来的。因为地产一直都是银行的优质顾客,拿到土地证之后还有机会获得开发贷。而且房企对上下游单位具备较大的话语权,结款周期较长,甚至还有很多商票来延期支付,这也是一种杠杆。

经营杠杆+筹资杠杆+按揭杠杆,产品房过去20多年的进步史,一直与杠杆紧密相伴,没这部分杠杆的应用,大家是看不到一年超越17万亿的产品房销售规模的。但杠杆也是双刃的,正向的时候能创造多少利好,负向的时候就能导致多紧急的伤害。

2014年开始重新去库存,从那将来到2018年上半年,全国各地陆续进入一个产品房量价齐升的状况。一部分反应较快,遭到的监管又较小的民企大举负债,有的甚至用尽了所有可以用到的资金。这致使2015年之后的房企销售规模排名推荐上,部分受限较多的国企排行榜大幅减少,有的之前表现平淡的企业迅猛上升,但其真实负债状况远远超出报表所体现的数据。

2018年下半年,虽然在销售端给地产开发行业敲了个警钟,但因为时间持续较短,而且筹资端的支持并没大幅减少,对房企加杠杆的趋势未形成根本性的触动。随后2019年市场全方位复苏,2020年2季度整体流动性由于抗疫而大幅增加,就更提高了房企们的负债积极性。

从2020年上半年开始,土地市场上各路企业的内卷已经到了白热化程度,很多新增项目的净利率微乎其微,后期稍有闪失便大概出现亏损。假如只看表面数据,房企最多是少赚点钱的问题,影响不大。但考虑到连续5年累积下来的杠杆叠加效应,任何一个出血点都大概被不断放大的杠杆变成致命伤。

有时,可能只是一笔款项没准时到位,就会致使一个公司出现信用破产,进而出现全行业性的信赖危机。而这时一旦出现挤兑,那就是全行业都将面临杠杆危机。理解了房企的杠杆,也就理解了这次调控的势必性。这个去杠杆的过程会是艰难的,但内外环境都不允许出现系统性风险,调控或许会考虑考虑步伐,但决心是不会变的。

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: